Tajlandia – Kierunek coraz mniej egzotyczny a coraz
bardziej powszechny
Jedna dekada — tyle czasu zajęła Tajlandii transformacja z bardzo egzotycznej destynacji
wakacyjnej w realną alternatywę: pomysł na drugi dom, a dla wielu także plan awaryjny na
wypadek, gdyby sprawy w kraju pochodzenia potoczyły się mniej pomyślnie.
Rynek nieruchomości w Tajlandii obserwuję od ponad jedenastu lat. Moja pierwsza podróż
do tego kraju miała miejsce w 2014 roku i dość szybko doprowadziła mnie do pierwszego
spotkania z lokalną egzotyczną rzeczywistością. W Bangkoku oglądałem kondominia —
wysokie, często trzydziesto- lub trzydziesto pięciopiętrowe budynki, które już wtedy robiły
wrażenie skalą oraz poziomem organizacji.
Zaskakujący był standard. Administracja budynku funkcjonująca na miejscu, zadbane części
wspólne oraz elementy uznawane za oczywistość: basen, często w otoczeniu zieleni,
zaprojektowany z myślą o tropikalnym klimacie.
Kilka dni później znalazłem się na Koh Chang. Tam uwagę przyciągnęło coś innego —
banery informujące o sprzedaży nieruchomości, opisane po angielsku, umieszczone przy
pięknych willach, nierzadko położonych bezpośrednio nad brzegiem morza lub na
wzgórzach z panoramicznym widokiem. Obok nich — nieliczne kondominia o niskiej
zabudowie, dobrze wpisujące się w spokojny charakter wyspy.
Wtedy jeszcze nie wiedziałem, że znaczna część willi, jak również jachtów tutaj
zarejestrowanych, należy do tajskich spółek. Spółek, w których obcokrajowcy posiadają
mniejszość udziałów. Spółek, w których konieczny jest tajski partner posiadający większość
udziałów. Spółek, które można nazwać celowymi. A celem jest korzystanie z głównego
aktywa spółki — czy to nieruchomości, czy ruchomości — przez mniejszościowego partnera,
obcokrajowca. Ot, taka lokalna rzeczywistość prawna.
Potem był powrót do Polski i spraw, które tam na mnie czekały. Zainteresowanie jednak
zostało, wsparte decyzją, że kiedyś do Tajlandii się przeprowadzę — zrealizowaną dopiero w
2022 roku. W tamtym czasie znajomi Polacy mieszkający w Tajlandii w większości
wynajmowali nieruchomości; nie wiele było przypadków zakupu.
Z każdym kolejnym rokiem wracałem jednak do Tajlandii jako turysta i za każdym razem
coraz głębiej wchodziłem w lokalną rzeczywistość, równolegle robiąc systematyczne
postępy w nauce języka.
Moje pierwsze podróże do Tajlandii zbiegły się z okresem narastającego chaosu w sprawach
międzynarodowych. O nadchodzących zmianach geopolitycznych mówiła wówczas jedynie
garstka ekspertów. Z czasem ich głos stawał się coraz bardziej słyszalny, a kolejne
wydarzenia światowe przebiegały zgodnie z ich prognozami.
Do pandemii COVID-19 to były to lata, w których nikt nie kwestionował prosperity polskiego
rynku nieruchomości. Tajlandia pozostawała w tym czasie kierunkiem
egzotyczno-wakacyjnym — willa czy apartament w tym kraju były raczej ciekawostką niż
decyzją opartą na chłodnej kalkulacji.
Dziś, kilka lat po wybuchu pandemii oraz w cieniu konfliktów zbrojnych i narastającej
niepewności politycznej, sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Nasza wizja przyszłości zawiera
więcej znaków zapytania niż odpowiedzi. I właśnie w tym kontekście na horyzoncie pojawia
się Tajlandia — jako realna alternatywa.
Społeczności i styl życia
Znane destynacje turystyczne, takie jak Koh Samui, Phuket czy Pattaya, od dawna były
miejscami zamieszkania licznych społeczności ekspatów — często osiadłych tam na stałe.
Dziś funkcjonują one jak huby przyciągające kolejnych.
Proces ten, obserwowany w długim okresie, wygląda zwykle podobnie: ktoś przyjeżdża,
chce zostać na dłużej, zaczyna szukać dla siebie miejsca. Decyduje się otworzyć
restaurację, biuro podróży lub inny biznes — najczęściej związany z charakterem lokalnego
rynku i otoczenia.
Każda kolejna inicjatywa nowo przyjezdnych wzbogaca już i tak różnorodną ofertę
tropikalnych miejsc. W ten sposób kultura Tajlandii miesza się z innymi kulturami, tworząc
unikalną, trudną do powielenia kombinację. Ta mieszanka działa jak silny magnes —
przyciąga następnych.
Jak w każdym takim miejscu na świecie, z czasem powstają lokalne społeczności skupione
wokół narodowości, języka i wspólnych doświadczeń.
Główne miejscowości turystyczne w Tajlandii są dziś swoistymi tyglami kultur i stylów życia.
Rodziny z dziećmi zwracają w pierwszej kolejności uwagę na dostęp do edukacji. Wraz z
wielkością aglomeracji — takich jak Koh Samui czy Phuket — rozwija się infrastruktura
szkolna, w tym szkoły międzynarodowe.
Wyspy te przyciągają coraz więcej stałych mieszkańców, a za tym procesem, z pewnym
opóźnieniem, podążają kolejne placówki edukacyjne, szczególnie tam, gdzie popyt szybciej
rośnie niż podaż. Dla porównania: mniej znane i rzadziej odwiedzane wyspy, nawet te
relatywnie duże jak Koh Lanta, oferują znacznie ograniczony wybór — często zaledwie
jedną szkołę międzynarodową.
Drugą wyraźną grupą są digital nomadzi. Osoby, które chcą spędzać w Tajlandii kilka
miesięcy w roku, łącząc pracę zdalną z tropikalnym stylem życia.
Rano siłownia, później rozłożenie laptopa — znaku rozpoznawczego „biura digital nomada”
— w kafejce nad brzegiem morza. W weekend sauna połączona z kąpielą w lodzie;
pomiędzy sesjami czas na posiłek lub pracę. Wieczorem możliwość skorzystania z bogatej
oferty rozrywkowej.
Stabilny internet, coworki, dobra infrastruktura usługowa oraz międzynarodowa społeczność
sprawiają, że miejsca takie jak Koh Samui czy Phuket naturalnie pełnią rolę hubów dla tej
grupy.
Osobną kategorię stanowią emeryci oraz osoby planujące stopniowe przejście w nowy etap
życia. Dla nich Tajlandia nie jest już egzotyczną destynacją, lecz realnym miejscem do życia
— spokojniejszego, bardziej przewidywalnego i często mniej obciążonego kosztami niż w
Europie.
Klimat sprzyjający aktywności przez cały rok, dostęp do prywatnej opieki medycznej oraz
styl życia oparty na codziennym ruchu i prostych przyjemnościach stanowią istotne
argumenty.
Nie bez znaczenia są także koszty życia. Przy odpowiednio dobranym standardzie
mieszkania i stylu funkcjonowania miesięczne wydatki mogą być zauważalnie niższe niż w
krajach Europy Zachodniej, przy jednoczesnym zachowaniu wysokiej jakości codziennego
życia.
Warto jednak zaznaczyć, że rosnący popyt na Tajlandię podniósł progi cenowe w najbardziej
popularnych lokalizacjach turystycznych. Dziś nie są to już miejsca niskokosztowe w
klasycznym rozumieniu, lecz rynki oferujące szerokie spektrum standardów — od bardzo
prostych po wyraźnie premium — pozwalające świadomie dopasować styl życia do
własnych oczekiwań.
Łyżka dziegciu
Są dwie grupy ludzi, dla których Tajlandia bywa trudna do zaakceptowania. Pierwszą
stanowią puryści prawni, drugą — osoby szczególnie wrażliwe na nierówności społeczne. Te
dwie perspektywy często się ze sobą łączą, ale dla klarowności warto je rozdzielić.
Zacznę od nierówności społecznych, bo dopiero na ich tle łatwiej zrozumieć problem
puryzmu prawnego.
Struktura społeczna Tajlandii przypomina nieco wieżę Eiffla — masywną i szeroką u
podstawy, a jednocześnie smukłą i strzelistą ku górze. Najubożsi nie mają często nic: ani
własnego domu, ani dostępu do dobrej edukacji, ani realnych perspektyw awansu.
W porównaniu z nimi nawet osoby uznawane w Polsce za biedne funkcjonują na znacznie
wyższym poziomie bezpieczeństwa i stabilności. Z drugiej strony piramidy znajdują się
najbogatsi — elita posiadająca niemal wszystko, często dysponująca majątkiem i wpływami
wyraźnie przewyższający to, co znamy z polskich realiów.
Ten kontrast jest uderzający i dla wielu trudny do zaakceptowania. Tajlandia od lat poszukuje
sposobów na złagodzenie tych dysproporcji, jednak problem pozostaje nierozwiązany i
stanowi jeden z fundamentów lokalnej rzeczywistości społecznej.
To właśnie na tym tle — głębokich nierówności, odmiennej historii i innej wrażliwości
społecznej — należy rozpatrywać kwestie prawne i własnościowe, które dla europejskiego,
„czystego” spojrzenia na prawo bywają szczególnie problematyczne.
Prawo rynku nieruchomości w Tajlandii nie zostało stworzone z myślą o łatwym
inwestowaniu przez obcokrajowców. Wyjątek stanowi tu Condominium Act z 1979 roku. Na
jego podstawie każdy cudzoziemiec może nabyć apartament na pełną własność, przy czym
w danym budynku łączna pula lokali będących własnością obcokrajowców nie może
przekroczyć 49%. I na tym w zasadzie kończą się rozwiązania proste oraz oczywiste.
Ziemi w Tajlandii nie można nabyć na własność. Również w tajskiej spółce kapitałowej udział
cudzoziemca nie może przekroczyć 49%.
Z moich obserwacji rynku wynika, że znaczna większość spółek z udziałem kapitału
zagranicznego funkcjonuje w strukturach, które są dalekie od modelowej zgodności z
obowiązującymi przepisami. Szacunkowo może to dotyczyć nawet około 90–95% takich
podmiotów.
Warto w tym miejscu wspomnieć o tzw. szarej strefie — zjawisku, które w Tajlandii
funkcjonuje w sposób istotnie odmienny niż w Polsce czy w innych krajach Europy. Jeśli
szukać jakiegoś punktu odniesienia, bliższe byłyby raczej realia dynamicznych, często
chaotycznych lat 90., tyle że w tajskim, tropikalnym wydaniu.
W popularnych lokalizacjach turystycznych, takich jak Phuket czy Koh Samui, przez lata
wykształcił się model funkcjonowania wielu branż, w którym praktyka rynkowa nie zawsze
nadążała za literą prawa.
Warto przy tym pamiętać o kontekście społecznym, o którym była mowa wcześniej —
znaczna część lokalnej ludności to osoby o bardzo niskich dochodach i ograniczonym
dostępie do edukacji. Z jednej strony stanowi to realny problem strukturalny dla całego kraju,
z drugiej zaś rodzi społeczne zrozumienie dla tego, że nie sposób obciążać tych grup
drastycznymi podatkami ani rygorystycznie egzekwować od nich pełnej zgodności z
rozbudowanymi regulacjami prawnymi.
W tajskim kontekście kulturowym takie podejście jest postrzegane jako pragmatyczne i
humanitarne, nawet jeśli z europejskiej perspektywy — na przykład polskiej — może
wydawać się trudne do zaakceptowania.
To właśnie ta różnica w wrażliwości społecznej i rozumieniu roli państwa sprawia, że granice
między tym, co formalnie uregulowane, a tym, co faktycznie funkcjonuje w praktyce,
przebiegają w Tajlandii zupełnie inaczej niż w Polsce.
Leasehold i praktyka rynkowa
Warto w tym miejscu doprecyzować jeszcze jedno pojęcie, które bardzo często pojawia się
w kontekście rynku nieruchomości w Tajlandii — znane głównie pod angielską nazwą
leasehold. Bywa ono przez Polaków tłumaczone dzierżawa, jednak w sensie prawnym jest
to po prostu najem. Warto zauważyć, że źródłowym aktem prawnym jest Tajski Kodeks
Cywilny i Handlowy. W Tajlandii jest to jeden akt.
To właśnie ten element czyni najem interesującym z punktu widzenia inwestora
długoterminowego. Tajskie prawo wprowadza bowiem istotny wymóg formalny: najem
zawarty na okres dłuższy niż trzy lata — przy czym maksymalnie do trzydziestu lat — musi
zostać zarejestrowany w Land Office. Dopiero taka rejestracja nadaje umowie realną,
prawną wagę i stanowi jasną, publicznie ujawnioną podstawę korzystania z nieruchomości.
Aby lepiej zrozumieć rolę Land Office, warto wyobrazić sobie instytucję będącą połączeniem
polskiego Sądu Wieczystoksięgowego oraz Urzędu Geodezji. To właśnie Land Office pełni w
Tajlandii obie te funkcje jednocześnie — odpowiada zarówno za rejestrację praw do
nieruchomości oraz Bazę danych o gruntach.
Rejestrując umowę najmu powyżej trzech lat w Land Office, uzyskujemy więc pewność
podstawy prawnej, na której korzystamy — przykładowo — z tropikalnej willi. Należy jednak
podkreślić istotne ograniczenie: maksymalny okres najmu wynosi 30 lat.
Często spotykane w materiałach sprzedażowych zapewnienia o „gwarantowanym
przedłużeniu” najmu na kolejne 30 lat w zdecydowanej większości przypadków pozostają
marketingowym mitem, nieznajdującym realnego potwierdzenia w praktyce prawnej ani w
orzecznictwie.
Warto również zwrócić uwagę na coraz powszechniejszą praktykę podnajmu. W tym modelu
lokalni — choć nierzadko działający z zagranicznym kapitałem — deweloperzy wynajmują
ziemię od tajskiego właściciela, a następnie podnajmują ją klientowi docelowym. Z
perspektywy marketingowej „kupuje się” wówczas willę lub apartament, jednak od strony
prawnej struktura ta jest znacznie bardziej złożona.
Trudno dziś jednoznacznie ocenić długoterminową przewidywalność takich rozwiązań. Ich
funkcjonowanie w dużej mierze opiera się na stabilności relacji kontraktowych pomiędzy
stronami oraz na praktyce rynkowej, która — jak pokazuje tajski kontekst — nie zawsze idzie
w parze z europejskim rozumieniem bezpieczeństwa prawnego.
Dlaczego więc Tajlandia?
Jak więc dzieje się to, że mimo prawa, które raczej nie wychodzi naprzeciw typowym
zagranicznym inwestorom w nieruchomości, obserwujemy w Polsce rosnące
zainteresowanie Tajlandią? Kluczowe jest najpierw zauważenie fundamentalnych czynników
wewnętrznych, charakterystycznych właśnie dla Tajlandii, a dopiero później zestawienie ich
z czynnikami zewnętrznymi.
Oczywiście klimat, słońce, plaże i spektakularne zachody słońca mają znaczenie — ale
podobne walory znajdziemy w wielu miejscach na świecie. Tym, co realnie odróżnia
Tajlandię, jest jednak atmosfera codziennego życia. Widać ją w restauracjach, na ulicach, w
relacjach międzyludzkich. Lokalna kultura w naturalny sposób unika konfliktu, jest w dużej
mierze przeciwna naszej, europejskiej skłonności do napięć, konfrontacji i sporów. To
właśnie ten „wyluzowany” sposób funkcjonowania działa na wielu przyjezdnych jak magnes.
Istotnym czynnikiem pozostaje również bezpieczeństwo geopolityczne. Tajlandia nie
doświadcza poważnych zagrożeń ze strony sąsiadów. Owszem, istnieją lokalne ogniska
zapalne — na przykład na granicy z Kambodżą czy Malezją — jednak mają one charakter
regionalny i nie niosą ze sobą potencjału eskalacji porównywalnego z konfliktami znanymi z
naszej części Europy. Myanmar, kolejny sąsiad Tajlandii, pozostaje krajem pogrążonym we
własnych problemach wewnętrznych, co paradoksalnie czyni go zapleczem taniej siły
roboczej niż realnym zagrożeniem (większość pracowników na budowanych oraz w
restauracjach na koh Samui to migranci z Mjanmy).
Warto też pamiętać, że Tajlandia — podobnie jak Kambodża czy Malezja — należy do
ASEAN, czyli regionalnego ugrupowania, które pod pewnymi względami przypomina Unię
Europejską. Zapewnia ono względną stabilność polityczną i gospodarczą całego regionu.
I chyba właśnie ta kombinacja czynników sprawia, że Tajlandia coraz częściej pojawia się na
inwestycyjnej mapie świata jako realna alternatywa: klimat, kultura, tolerancja oraz
stabilność międzynarodowa. Świadomy wybór dla coraz większej rzeszy ludzi.
Join The Discussion