Kondominium na Samui: towar deficytowy

Są rynki, na których kupujesz nieruchomość z dużego wyboru. Przeglądasz wiele podobnych inwestycji, porównujesz układy, piętra, widoki, baseny, siłownie, warunki płatności i promocje.

I są rynki, na których największym problemem nie jest wybór najlepszego apartamentu.

Największym problemem jest to, że dobrego produktu jest po prostu bardzo mało.

Koh Samui należy właśnie do tej drugiej kategorii. Szczególnie jeśli mówimy o kondominiach, czyli apartamentach, które obcokrajowiec może kupić na pełną własność w ramach foreign quota (49%). To nie jest Pattaya. To nie jest Phuket. I bardzo możliwe, że właśnie dlatego Samui jest tak ciekawym, ale też wymagającym rynkiem.

Pattaya: rynek wieżowców i dużej podaży

Jeśli ktoś zna Tajlandię głównie przez pryzmat Pattayi (i jeszcze bardziej Bangkok), może mieć w głowie zupełnie inny obraz rynku kondominiów. Pattaya to dziesiątki wysokich budynków. Kilkudziesięciopiętrowe wieżowce, duże kompleksy apartamentowe, setki lokali w jednej inwestycji, bardzo szeroka oferta z rynku pierwotnego i wtórnego. Tam kondominium jest produktem masowym. Oczywiście są lepsze i gorsze lokalizacje, lepsi i gorsi deweloperzy, bardziej i mniej udane projekty. Ale sama dostępność produktu jest zupełnie inna. Inwestor może długo przebierać, porównywać, negocjować, wracać do podobnych opcji. Na takim rynku łatwo przyzwyczaić się do myślenia: „Jeśli nie ta inwestycja, to będzie następna”. Na Samui takie podejście często nie działa.

Phuket: dużo nowych inwestycji, dużo marketingu, dużo wyboru

Phuket również jest inną historią. To ogromny i bardzo aktywny rynek nieruchomości. Nowych inwestycji jest dużo. Deweloperzy konkurują ze sobą o uwagę kupujących. Pojawiają się kolejne projekty, kolejne etapy, kolejne prezentacje, kolejne gwarantowane zwroty, kolejne kolejne…. Inwestor, który szuka apartamentu na Phuket, zwykle ma co analizować. Czasem aż za dużo. Duża liczba projektów daje wybór, ale też tworzy szum. Trzeba oddzielać realną wartość od marketingu, dobrą lokalizację od ładnej broszury, sensowną kalkulację od obietnic zbyt pięknych, żeby je brać bezkrytycznie. Ale znowu: podaż istnieje. Rynek jest szeroki. Jeśli dziś nie zdecydujesz się na jeden projekt, jutro prawdopodobnie znajdziesz inny.

Na Samui sytuacja wygląda inaczej.

Samui: wyspa, która nie będzie się budowała w górę.

Rynek kondominiów na Samui jest bardzo specyficzny, bo sama wyspa jest specyficzna. Tu nie można po prostu budować wysoko i powielać modelu Pattayi. Samui nigdy nie będzie przypominało miasta pełnego kilkudziesięciopiętrowych wieżowców. I to nie jest wada. To jest część charakteru tej wyspy. Samui ma zupełnie inny brand. To wyspa bardziej kameralna, bardziej naturalna, bardziej „premium lifestyle” niż masowy rynek apartamentów. Ludzie przyjeżdżają tu po coś innego niż tylko po najtańszy metr kwadratowy w Tajlandii. Przyjeżdżają po klimat, przestrzeń, plaże, naturę, widoki, styl życia i pewną miękkość miejsca, której nie da się łatwo skopiować.

Jednocześnie popularność Samui rośnie.

Wyspa jest coraz częściej wymieniana w jednej lidze z takimi destynacjami jak Bali. Ma inny charakter niż Phuket, ale właśnie ta odmienność działa na jej korzyść. Coraz więcej osób chce tu przyjeżdżać, mieszkać sezonowo, inwestować albo mieć bazę w tropikalnym miejscu, które nie jest jeszcze przeskalowane.

Problem jest prosty: brand wyspy może rosnąć, ale ziemi nie będzie przybywać. A skoro nie można budować wysoko, to podaży kondominiów nie da się zwiększać tak łatwo jak na innych rynkach. A plan zagospodarowania przestrzennego jest dość restrykcyjny. Nie za wiele działek umożliwia budowe kondominiów.

To ma ściśle określone konsekwencję: dobry produkt w formule kondominium jest na Samui towarem deficytowym.

Ile właściwie jest kondominiów na Samui?

Kiedy mówi się o rynku kondominiów na Samui, warto mieć w głowie skalę.

To nie jest rynek, na którym stoi kilkadziesiąt dużych budynków i kolejne kilkanaście jest w budowie. Dużych kondominiów jest tu bardzo mało. W praktyce można mówić o trzech większych projektach.

Słownie: trzech.

Jedno zostało wybudowane już ładnych kilka lat temu. Drugie jest zbudowane mniej więcej w połowie — pierwsza faza została oddana na Gwiazdkę 2025, a druga planowana jest w przyszłym roku. Do tego dochodzi jeszcze jeden większy projekt, który uzupełnia tę bardzo krótką listę.

Średniej wielkości inwestycji można doliczyć się w zasadzie jednej, choć to oczywiście trochę subiektywne. Zależy, gdzie postawimy granicę między większym kameralnym projektem a średnim kondominium.

Poza tym istnieje kilka mniejszych, kameralnych budynków — takich na kilkadziesiąt lokali.

I to mniej więcej tyle.

Dlatego ktoś, kto przyjeżdża na Samui z oczekiwaniem, że będzie przebierał w kondominiach jak w Pattayi albo Phuket, może się zdziwić. Tu często nie ma problemu „który z dziesięciu podobnych apartamentów wybrać”. Tu problem brzmi raczej: „czy w ogóle jest dostępne coś sensownego?”.

Przykład z 2026 roku: trzy tygodnie i po foreign quota

Dobrym przykładem tej specyfiki jest jedna z inwestycji, której sprzedaż wystartowała w 2026 roku przy Jeziorku Chaweng.

Kameralny budynek. Czterdzieści kilka mieszkań. Jeden obiekt. Nie ogromny resort, nie wieżowiec, nie setki lokali.

Ponieważ mówimy o kondominium, część lokali może trafić do obcokrajowców w ramach foreign quota. Czyli w praktyce ciut mniej niż połowa całego budynku.

I teraz najważniejszenajciekawsz: ta pula sprzedała się w około trzy tygodnie( SŁOWNIE TRZY TYGODNIE).

• Zanim ruszyły jakiekolwiek realne prace budowlane.
• Zanim otworzyło się biuro sprzedaży na miejscu inwestycji.
• Zanim większość rynku zdążyła się w ogóle zorientować, że coś takiego jest dostępne.

Jeśli nie byłeś na liście osób, do których ktoś dobrze poinformowany napisał z ofertą, i jeśli nie byłeś w BARDZO decyzyjny, to szansa po prostu przeszła obok.

Brzmi brutalnie? Trochę tak. Ale tak wygląda rynek, na którym atrakcyjnego produktu jest mało, a zainteresowanie rośnie.

W tym roku prawdopodobnie wystartuje tylko jeszcze jedna nowa inwestycja typu kondominium od dewelopera. To dobrze pokazuje skalę podaży…

Nie mówimy o rynku, gdzie co miesiąc wchodzi kilka nowych projektów. Mówimy o wyspie, na której każda sensowna inwestycja kondominium natychmiast przyciąga uwagę tych, którzy rozumieją ograniczenia podaży.

Dlaczego długo gryzłem się z tym tematem ?

Długo nie mogłem się przegryźć z tematem kondominiów na Samui.

Nie dlatego, że nie widzę potencjału. Widzę go bardzo wyraźnie.

Problem leży gdzie indziej: w normalnej, ludzkiej odpowiedzialności za przyszłe wyniki klientów.

Z jednej strony na Samui nie ma w czym wybierać. Jeśli pojawia się sensowny produkt, trzeba reagować szybko, bo rynek nie będzie czekał. Z drugiej strony to, co jest dostępne w inwestycjach deweloperskich, potrafi mieć swoje chroniczne przypadłości.

Najczęstsza z nich to opóźnienia.

Deweloper obiecuje wybudowanie projektu w półtora roku. Mija rok, a nagle termin oddania zaczyna się przesuwać. Komunikacja robi się mniej konkretna. Harmonogram zaczyna żyć własnym życiem. Inwestor, który liczył na szybkie zakończenie, zaczyna rozumieć, że jego kalkulacja była zbyt optymistyczna.

Jeśli podjąłeś słabo skalkulowaną decyzję, możesz sam zapędziłeś się w kozi róg.

Bo apartament od dewelopera w Tajlandii kupuje się gotówką, według harmonogramu płatności. Jeśli włożyłeś zbyt dużą część swojego kapitału, jeśli założyłeś zbyt szybki termin oddania (a nie ostrożny), jeśli liczyłeś na szybki obrót albo natychmiastowy wynajem, to każde opóźnienie boli bardziej.

Samui ma potencjał. Ale potencjał rynku nie anuluje ryzyka konkretnej transakcji. A już na pewno nie anuluje ryzyka słabych decyzji inwestora… Jak mawiają niektórzy: ryzyko nie jest w inwestycji. Ryzyko jest w inwestorze.

Mój własny bagaż doświadczeń

Każdy inwestor przychodzi ze swoim bagażem doświadczeń.

Ja mam swój.

Zacząłem pracę jako agent nieruchomości w 2009 roku, w czasie kiedy kryzys finansowy był w pełni. Mało kto dziś pamięta atmosferę tamtego momentu. Nie było jeszcze ustawy deweloperskiej, która później zaczęła chronić klientów przed częścią nieodpowiedzialnych praktyk. Dopiero powstawała.

Wiele lat później sam zainwestowałem w udziały w spółce, która kupowała kamienicę do rewitalizacji w Warszawie. Moja rola była pasywna. Miała to być taka lokata: zainwestować, zarobić, przenieść pieniądze dalej.

Znałem zarząd spółki, która to organizowała. Projekt wydawał się sensowny. To było jeszcze przed COVID-em.

Potem przyszedł COVID, który dołożył opóźnień do projektu już wcześniej niezbyt dobrze skalkulowanego. Efekt? Czas inwestycji chyba około dwa razy dłuższy niż planowano. Zysk symboliczny, mniejszy od zakładanego.

A tak naprawdę trudno mi nawet nazywać to zyskiem.

Bo papierowy zysk to nie zawsze realny zysk. Jeśli coś trwa dużo za długo, a w tym czasie inflacja jest wysoka, to wynik dodatni na papierze może być faktyczną stratą.

W międzyczasie osoby, które stały za projektem na początku, zdążyły odejść ze spółki z różnych powodów. Inni ludzie kończyli temat i świecili oczami przed zdenerwowanymi inwestorami.

Najbardziej nie podobało mi się udawanie, że wszystko skończyło się dobrze, bo „jakiś zysk przecież jest”.

Zysk wynikał głównie z dużego wzrostu wartości nieruchomości ogólnie w tamtym czasie, a nie z dobrze zaplanowanego projektu. Gdyby koszty były prawidłowo skalkulowane od początku, gdyby czas był realistyczny, gdyby ryzyko było lepiej opisane, cała historia wyglądałaby inaczej.

Te doświadczenia zostało mi w głowie.

Rynek może rosnąć, ale decyzję podejmujesz Ty

Czasy się zmieniają, ale ludzkie zachowania pozostają bardzo podobne.

Czy winię innych za swoją kiepską inwestycję w udziały w Polsce?

Nie

Obwinianie innych bardzo często blokuje najważniejszą rzecz: spojrzenie w lustro. A w lustrze stoi ten, który zainwestował. To on podjął decyzję. To on uznał, że ryzyko jest akceptowalne. To on chciał wierzyć, że podejmuje dobrą decyzję.

I dokładnie to samo widzę dziś na Samui.

Samui rośnie i będzie rosło jako rynek nieruchomości. Popularność wyspy idzie w górę. Ludzie chcą tu przyjeżdżać. Chcą mieć tu apartament, willę, drugi dom, bazę na zimę albo aktywo inwestycyjne.

Wyspa ma silny, rosnący brand. Jest wymieniana razem z topowymi destynacjami typu Bali, ale jednocześnie ma własny charakter i nie jest drugim Phuket.

Samui jako miejse samo się obroni.

Ale to nie znaczy, że każda inwestycja na Samui się obroni. To nie znaczy, że każdy apartament od dewelopera będzie dobrą decyzją. To nie znaczy, że można kupować bez kalkulacji, bo „wyspa rośnie”.

Rynek może mieć rację w długim terminie, a Ty możesz po drodze podjąć złą decyzję.

To są dwie różne rzeczy.

Trzy typy inwestorów

Na takich rynkach jak Samui bardzo wyraźnie widać różne postawy inwestorów.

Pierwszy typ to inwestor, który nigdy nie potrafi pociągnąć za spust.

Znasz ten typ. Ma pełno historii w stylu: „Dziesięć lat temu mogłem kupić to za tyle i tyle”. „Mogłem wejść w tę lokalizację, zanim ceny wystrzeliły”. „Mogłem kupić apartament, który dziś jest wart dwa razy więcej”.

Prawda jest często prostsza: nie mógł.

Bo gdyby naprawdę mógł, to by kupił.

Samo zauważenie okazji po latach nie oznacza, że ktoś był w stanie podjąć decyzję wtedy, kiedy trzeba było ją podjąć. Taki inwestor siedzi kilka lat, analizuje, słucha, pyta, wraca do tematu, porównuje, czeka na idealny moment. A w tym czasie ceny rosną, najlepsze lokale znikają, a on kolekcjonuje kolejne historie o tym, co „mógł kiedyś zrobić”.

Drugi typ to inwestor nadmiernie optymistyczny.

To przeciwieństwo pierwszego. Widzi przyszłość w zbyt różowych barwach. Daje się ponieść wizualizacjom, obietnicom, marketingowi i opowieściom o gwarantowanych zwrotach.

Taki inwestor potrafi mocno się przeliczyć, szczególnie jeśli kupuje od dewelopera, który mydli oczy marketingiem. Często inwestuje zbyt duże kwoty w stosunku do swoich prywatnych możliwości.

Mógłby z dużym komfortem finansowym kupić małe mieszkanie w danej inwestycji, ale wybiera największe. Bez ostrożnej kalkulacji. Czasem nawet bierze kredyt albo finansowo dociska się do granicy własnej własnej osobistej finansowej czerwonej linii.

To ulubiony klient influencerów sprzedających nieruchomości od deweloperów.

Bo szybko się ekscytuje. Łatwo podejmuje decyzję. Lubi duże historie o przyszłym wzroście. A jeśli coś pójdzie kiepsko z inwestycją deweloperską, to właśnie on traci najwięcej — bo wszedł za mocno.

Trzeci typ to inwestor: wyluzowany,ostrożny i realistyczny.

Nie myli ostrożności z paraliżem. Po prostu mierzy siły na zamiary.

Wie, że kupując apartament od dewelopera w Tajlandii, trzeba często płacić gotówką, a inwestycja może się spóźniać. Rozumie, że wtedy jego realny wynik może być słabszy niż w arkuszu kalkulacyjnym albo prezentacji sprzedażowej.

Taki inwestor czasem wybiera konserwatywne szukanie na rynku wtórnym. Czasem kupuje mniejszy apartament, ale lepiej dopasowany do własnego komfortu finansowego. Czasem rezygnuje z największego potencjału wzrostu na rzecz większej kontroli ryzyka.

To jest najzdrowsza postawa.

Nie dlatego, że zawsze daje najwyższy wynik. Tylko dlatego, że pozwala żyć komfortowo wtedy, kiedy rzeczywistość okazuje się mniej idealna niż folder reklamowy.

Co trzeba rozumieć przed zakupem apartamentu od dewelopera w Tajlandii

Warto pamiętać, że apartamentowiec od dewelopera w Tajlandii to nie jest zawsze to samo, co gotowe mieszkanie z księgą wieczystą w Polsce.

1. Po pierwsze, projekt musi mieć odpowiednie zgody, żeby uzyskać status prawny kondominium. Dopiero taki status pozwala na sprzedaż apartamentów obcokrajowcom na pełną własność w ramach foreign quota.To jest kluczowa różnica. Foreign quota nie jest hasłem marketingowym, tylko konkretnym elementem struktury prawnej kondominium.
2. Po drugie, tytuły własności zostaną wydane dopiero w przyszłości, kiedy inwestycja zostanie doprowadzona do końca i formalnie zarejestrowana. Wcześniej kupujący ma przede wszystkim umowę cywilnoprawną z deweloperem.To oznacza, że do momentu zakończenia projektu nie jesteś jeszcze właścicielem gotowego kondominium w sensie, który wielu kupujących intuicyjnie sobie wyobraża.
3. Po trzecie, umowa kupna-sprzedaży będzie zwykle przyjazna.Przyjazna Dla dewelopera.Jeśli deweloper spóźnia się z budową, to deweloper się spóźnia z budową. Oczywiście w umowie mogą być zapisane jakieś mechanizmy, ale w praktyce egzekwowanie ich bywa zupełnie inną historią.Jeśli natomiast klient spóźnia się z płatnościami, to zwykle klient ma problem.
4. Po czwarte, odsprzedaż apartamentu przed oddaniem obiektu do użytkowania nie jest klasyczną sprzedażą nieruchomości.To raczej odstąpienie od umowy z deweloperem albo coś w rodzaju cesji, czyli przeniesienia praw z umowy na kolejną osobę. Do tego potrzebna jest współpraca dewelopera (z tym bywa różnie).Dlatego warto wcześniej dowiedzieć się, jaka jest polityka dewelopera w takiej sytuacji. Czy pozwala na cesję? Na jakich warunkach? Czy pobiera opłatę? Czy musi zatwierdzić nowego kupującego?
5. Po piąte, nie każdy apartament w Tajlandii jest kondominium.To bardzo ważne.Na rynku jest sporo apartamentów, które wyglądają jak kondominium, są sprzedawane jak apartamenty inwestycyjne, mają basen, recepcję, zarządzanie najmem i piękne wizualizacje, ale prawnie nie są kondominium.Różnica między „apartamentem” a „kondominium” nie leży w wyglądzie budynku. Leży w statusie prawnym. Oczywiście to nie znaczy, że te apartamentowce, które nie są kondominum są złe.Warto po prostu wiedzieć na co się człowiek decyduje.

Rynek wtórny też jest opcją

Kupno czegoś z rynku wtórnego również jest opcją. Czasem bardzo rozsądną.

Rynek wtórny nie zawsze daje taki marketingowy błysk jak nowa inwestycja od dewelopera. Nie ma folderu z renderami, świeżej kampanii reklamowej i obietnicy „wejścia na początku”.

Ale ma inne zalety.Możesz zobaczyć realny budynek. Możesz sprawdzić, jak działa zarządzanie. Możesz ocenić stan części wspólnych. Możesz zobaczyć, kto faktycznie mieszka albo wynajmuje w danym obiekcie. Możesz analizować realne koszty, realny czynsz, realny potencjał najmu i realną lokalizację, a nie tylko przyszłą wizję.

Na rynku wtórnym zwykle odpada też część ryzyka deweloperskiego: opóźnienia, niedokończone części wspólne, zmiana standardu, zmiana terminów, przeciągające się formalności.

Oczywiście rynek wtórny też trzeba sprawdzać. Stan prawny, stan techniczny, Due dilligence, polityka wspólnoty — to wszystko ma znaczenie.

Ale dla części inwestorów może to być lepsza droga niż kupowanie dziury w ziemi tylko dlatego, że projekt ładnie wygląda w prezentacji.

UWAGA: Jak wiemy w nieruchomościach są 3 najważniejsze rzeczy: Lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Czasem jest też tak, że lokalizacja jest świetna i przysłania inwestorowi racjonalność

Wniosek: Samui jest świetne, ale specyficzne

Samui to rynek z dużym potencjałem.

Ograniczona podaż, brak możliwości wysokiej zabudowy, rosnący brand wyspy i coraz większe zainteresowanie zagranicznych kupujących tworzą bardzo ciekawą sytuację dla kondominiów.

Ale właśnie dlatego trzeba myśleć trzeźwo.

Nie można podchodzić do Samui jak do Pattayi. Nie można oczekiwać wyboru jak na Phuket. Nie można też zakładać, że skoro wyspa rośnie, to każda decyzja inwestycyjna będzie dobra.

Dobry jeśli inwestor nie jest sparaliżowany strachem, ani nie daje się ponieść nadmiernemu optymizmowi.

Powinien rozumieć rynek, znać ograniczenia podaży, czytać umowę, brać pod uwagę opóźnienia i dobierać skalę inwestycji do własnego komfortu finansowego.

Wtedy kupuje się dobrze

A jaka jest Twoja opinia o rynku kondominiów na Samui? Jakie są Twoje doświdczenia?